Договор лизинга

Лизинг — популярный инструмент для покупки активов для бизнеса: транспорта, оборудования и даже коммерческой недвижимости, без единовременной оплаты полной стоимости. Из основных плюсов: не нужно замораживать собственные деньги, а иногда можно и получить законную налоговую выгоду. Что важно знать про нормативное регулирование договора лизинга, его стороны, предмет, сроки действия и порядок расторжения — расскажем далее.

Что такое договор лизинга

Лизинг — это форма финансовой аренды. Договор лизинга — это договор, в соответствии с которым лизингодатель покупает определенное имущество и передает его лизингополучателю за плату во временное владение и пользование. При этом обычно выбором имущества занимается лизингополучатель, однако эта обязанность может быть возложена и на лизингодателя (абз. 3 ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). В России лизинг регулируют Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ и положения ГК РФ об аренде, в том числе специальные нормы о финансовой аренде в ст. 665–670 ГК РФ.

Например, компания «Омега» планирует покупку станка для производства кровельных саморезов за три млн рублей. Если у бизнеса есть свободные деньги, то оборудование можно купить здесь и сейчас. А вот если свободных средств нет или тратить их не хочется, то остается два варианта покупки: в кредит или лизинг.

Для получения кредита нужно обратиться в банк и заключить кредитный договор. В итоге банк профинансирует покупку станка: в зависимости от условий кредитного договора деньги перечислят «Омеге» или непосредственно поставщику. При этом стороной договора купли-продажи банк не становится.

Для оформления лизинга нужно найти лизинговую компанию — организацию, которая купит станок у поставщика и передаст в аренду «Омеге». В дальнейшем в зависимости от условий лизингового договора «Омега» или вернет имущество лизингодателю, или выкупит по выкупной стоимости.

Банки и лизинговые компании учитывают стоимость денег и риск невозврата. По кредиту заемщик платит проценты и другие предусмотренные договором платежи, а по договору лизинга — лизинговые платежи, в которые входят затраты и доход лизингодателя. Лизинговые компании часто указывают процент удорожания, но напрямую сравнивать его с процентной ставкой по кредиту нельзя.

Ответить на вопрос: что выгоднее — банковский кредит или лизинг, однозначно нельзя. Стоимость и эффективность каждого инструмента нужно оценивать исходя из фактических обстоятельств сделки.

Про договор лизинга в ГК РФ

В ГК РФ прямо сказано, что за выбор имущества и продавца, если этим занимался лизингополучатель (он же арендатор), лизингодатель (он же арендодатель) ответственности не несет (ст. 665 ГК РФ). По сути лизингодатель только лишь финансирует сделку, а вот что и у кого купить решает лизингополучатель.

Продавец имущества должен быть в курсе того, у него имущество покупают в рамках договора финансовой аренды. Лизингодатель обязан уведомить его о том, что актив в дальнейшем будет передан определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).

В общем случае риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи имущества. Однако договором финансовый аренды может быть предусмотрен иной порядок (ст. 669 ГК РФ).

Лизинговая сделка, по сути, — две операции: непосредственно финансовая аренда и купля-продажа между лизингодателем и продавцом.

В силу ГК РФ лизингополучатель вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, напрямую к продавцу имущества. Это касается претензий по качеству, комплектности, срокам и другим вопросам ненадлежащего исполнения обязательств продавцом.

Одновременно с этим лизингополучатель несет права и обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, как будто он является стороной договора купли-продажи. Исключение — обязательство по оплате, так как этот вопрос возложен на лизинговую компанию. Кроме того, лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи без согласия лизингодателя (абз. 1 п. 1 ст. 670 ГК РФ).

В общем случае лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. Однако если за выбор продавца отвечал арендодатель, то арендатор вправе предъявить свои требования по договору купли-продажи как к продавцу, так и к лизинговой компании, которая несет солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК РФ). В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель — солидарные кредиторы (абз. 2 п. 1 ст. 670 ГК РФ).

Виды договора лизинга

В практике можно выделить несколько видов лизинга. На каждом остановимся подробнее.

Финансовый лизинг (с выкупом)

Лизингодатель покупает имущество у продавца и передает его лизингополучателю. Договор предусматривает, что после выполнения установленных условий имущество переходит в собственность лизингополучателя. Для этого обычно нужно внести все лизинговые платежи и уплатить выкупную цену. Порядок и момент перехода права собственности определяются договором.

Операционный лизинг (без выкупа)

Лизингодатель покупает имущество у продавца и передает его лизингополучателю. Однако по окончании контракта лизингополучатель возвращает актив лизингодателю. Очень похоже на аренду без последующего выкупа.

Возвратный лизинг

А вот это уже инструмент не для покупки имущества, а для получения оборотного финансирования. Лизингополучатель и продавец в данной ситуации — это одно лицо.

Суть в следующем. Организация продает лизинговой компании свое имущество, а затем сразу же берет его обратно в лизинг. Компания сразу получает деньги от продажи имущества, тем самым пополняя свои оборотные средства. И при этом физически сохраняет и использует актив в своей деятельности. Очень условно это похоже на кредитование под залог.

Сублизинг

Лизингополучатель получает имущество и передает его в дальнейшую аренду сублизингополучателю. Важное условие — для такой операции требуется письменное согласие лизингодателя (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ).

Основные элементы договора лизинга

Договор лизинга всегда заключается в письменной форме независимо от его срока (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). Для исполнения договора фин. аренды лизингодатель заключает с продавцом договор купли-продажи. Это обязательный договор в рамках лизинговой сделки. При необходимости также могут быть заключены сопутствующие договоры — например, о привлечении финансирования, залоге, гарантии или поручительстве (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ).

Договор лизинга может быть трехсторонним, когда его подписывают одновременно лизингодатель, продавец и лизингополучатель. А может быть и двусторонним, заключенным между лизингодателем и лизингополучателем. В таком случае между лизингодателем и продавцом подписывается отдельный договор купли-продажи.

Предмет договора лизинга

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи (ст. 666 ГК РФ). На практике в лизинг часто берут транспортные средства, промышленное оборудование и коммерческую недвижимость. Предметом лизинга может быть действующий бизнес: комплекс имущества или целое предприятие.

В договоре финансовой аренды обязательно фиксируют данные, по которым можно однозначно идентифицировать передаваемый в аренду предмет. Без этого договор лизинга не считается заключенными (п. 3 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). К таким признакам, например, относят:

• местонахождение, площадь, кадастровый номер — для недвижимости;
• марку, модель, VIN, цвет, технические характеристики — для транспортных средств;
• модель, наименование производителя, серийный номер, технические характеристики — для оборудования.

В лизинг нельзя взять участки земли, природные объекты, а также имущество, указанное в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ.

Стороны договора лизинга

На практике можно встретить несколько видов лизингового контракта в зависимости от числа его сторон:

• трехсторонний договор — который одновременно подписывают лизингодатель, продавец и лизингополучатель. В таком случае в одном договоре совмещены финансовая аренда и купля-продажа;
• двусторонний договор — который подписывают лизингодатель и лизингополучатель. В таком случае обычно заключают два договора: финансовой аренды — между арендатором и арендодателем, и купли-продажи — между продавцом и лизинговой компании.

Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ допускает оба варианта заключения лизинговой сделки.

Лизингодатель

Лизингодатель — это, как правило, лизинговая компания, которая предоставляет имущество в финансовую аренду. Он обязан купить у продавца конкретное имущество и передать его лизингополучателю за установленную плату, на определенные срок и на конкретных условиях. Кроме того, договором лизинга могут быть установлены и иные обязанности.

Лизинговая компания — это не обычное юридическое лицо. Для таких организаций установлены определенные требования:

• постановка на учет в Росфинмониторинге в соответствии с Федеральным законом от 07.08.2001 № 115-ФЗ;
• наличие в штате специального должностного лица, ответственного за реализацию правил внутреннего контроля в целях ПОД/ФТ. Такой сотрудник должен соответствовать установленным квалификационным требованиям;
• отсутствие у руководителя, членов совета директоров, членов коллегиального исполнительного органа и главного бухгалтера неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления или преступления против государственной власти.

В ЕГРЮЛ лизинговой компании должен быть указан код ОКВЭД, соответствующий ее фактической деятельности. Для финансовой аренды обычно используют код 64.91.

Лизинговая деятельность не подлежит лицензированию.

У лизингодателя есть право контролировать выполнение арендатором условий лизингового контракта. Вплоть до того, что последний обязан обеспечить беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга. Подробнее про это написано в ст. 37 и 38 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ.

Лизингополучатель

Лизингополучатель — это организация, предприниматель или физическое лицо, которые получают имущество во временное владение и пользование по договору лизинга. В силу закона он должен:

• принять предмет лизинга;
• выплатить арендодателю лизинговые платежи;
• по окончании срока действия лизингового контракта вернуть имущество или выкупить его по выкупной стоимости, в зависимости от условий сделки;
• выполнять иные обязательства, возложенные на него договором финансовой аренды.

Иногда лизингополучатель может взять имущество для последующей передачи в сублизинг. В таком случае он совмещает две роли — и лизингополучателя, и лизингодателя. О сублизинге мы писали выше.

Кроме того, лизингополучатель может быть одновременно и продавцом имущества. Такое встречается в сделках обратного лизинга.

Продавец

Он не обязательно фигурирует именно в договоре финансовой аренды. Но в любом случае он связан с лизинговой сделкой и должен быть уведомлен о ней лизингодателем.

Продавец — это организация, предприниматель или физическое лицо, которые продают лизингодателю имущество, предназначенное для передачи в лизинг. Его задача — продать лизингодателю конкретное имущество по цене и в сроки, установленные договором купли-продажи. При этом на продавца могут быть возложены и иные обязательства, например, по гарантийному обслуживанию. Претензии к продавцу могут предъявить как лизинговая компания, так и лизингополучатель.

Лизинговые платеж

Лизинговые платежи — это те суммы, которые арендатор платит по договору финансовой аренды лизинговой компании. Их можно разбить на три группы:

• авансовый платеж (предоплата) — сумма, которую лизингополучатель перечисляет после подписания договора, но до получения имущества;
• непосредственно регулярные платежи — суммы, которые арендатор платит согласно установленному графику;
• выкупной платеж — сумма, которую лизингополучатель обязуется заплатить при выкупе имущества по завершению договора лизинга.

Лизинговые платежи включают в себя возмещение затрат арендодателя, связанные с покупкой и передачей предмета лизинга, а также доход лизинговой компании. Размер, способ расчетов и периодичность стороны согласовывают и прописывают в договоре.

Структура платежей определяет итоговую стоимость договора лизинга и напрямую влияет на процент удорожания.

Как правило, чем больше аванс и короче срок договора, тем меньше сумма, которую фактически финансирует лизингодатель, а значит, ниже общая переплата. Однако это правило работает не всегда: итоговая стоимость сделки также зависит от размера лизинговых платежей, комиссий, страхования, выкупной цены и других условий договора. Поэтому сравнивать предложения нужно по общей сумме и срокам всех платежей.

Если договором лизинга не предусмотрено иное, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в установленные договором сроки, но не чаще одного раза в три месяца (п. 2 ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ).

Расчеты можно производить продукцией, выпуской с помощью лизингового актива. В таком случае цена продукции должна определяться по соглашению сторон (п. 2 ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ).

Важно запомнить — лизинговые платежи в соответствии с НК РФ относятся к расходам, связанным с производством и реализацией. То есть в общем случае они напрямую уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. Выкупную цену имущества в текущие расходы не включают: ее учитывают отдельно как затраты на приобретение актива. Поэтому лизинг может уменьшить налоговую нагрузку, но фактическая выгода зависит от условий сделки и применяемого налогового режима.

Срок договора лизинга

Закон не устанавливает общих минимального и максимального сроков договора лизинга. На практике договоры лизинга машин и оборудования заключают на срок от шести месяцев до пяти–семи лет. Для недвижимости сроки обычно больше.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что лизингополучатель вправе продлить срок лизинга с сохранением или изменением его условий (п. 7 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ).

Как проверить договор лизинга

При заключении лизинговой сделки арендатору нужно проверить непосредственно лизинговую компанию и продавца, если обязанность по его выбору возложена на него.

Порядок проверки такой же, как и у контракта с любым другим поставщиком и исполнителем. Обязательно надо проверить полномочия подписанта. Если это не руководитель, записанный в ЕГРЮЛ, то следует запросить доверенность и внимательно прочитать ее содержание. В отношении лизинговой компании убедитесь, что она поставлена на учет в Росфинмониторинге.

Переуступка договора лизинга

Переуступка договора лизинга законом не запрещена, но для этого требуется согласие лизингодателя. При его наличии прошлый лизингополучатель может передать все свои права и обязанности по контракту новому лицу. Кроме того, имущество должно быть перерегистрировано на нового арендатора, если этого требует закон, например, при лизинге авто или недвижимости.

Порядок регистрации договора лизинга

В некоторых случаях нужно регистрировать права на имущество, передаваемое в лизинг, или сам договор лизинга. Например, автомобили нужно регистрировать в ГИБДД, спецтехнику в Гостехнадзоре, недвижимость — в Росреестре (ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ).

Предмет лизинга может быть зарегистрирован по соглашению сторон на лизингодателя или лизингополучателя. В документах обязательно указывают сведения о собственнике и владельце актива. Арендодатель вправе подать в регистрирующие органы заявление об аннулировании записи о владельце, если договор лизинга будет расторгнут.

Скрытые комиссии и платежи

В договоре лизинга могут быть предусмотрены дополнительные комиссии и платежи, увеличивающие фактическую цену контракта. В практики встречается:

• комиссия за оформление сделки;
• плата за досрочный выкуп имущества или досрочное расторжение договора;
• комиссия за изменение условий;
• комиссия за регистрацию и постановку на учет.

В некоторых случаях в стоимость лизинга могут включить цену страховки. Например, при автолизинге в лизинговые платежи могут быть добавлены платежи по КАСКО.

В договоре размер лизинговых платежей может быть привязан к ключевой ставке Банка России. В таком случае ее повышение может привести к росту платежей. Поэтому до подписания договора нужно проверить формулу расчета, периодичность пересмотра платежей и порядок уведомления лизингополучателя.

Неустойка по договору лизинга

В лизинговом контракте можно предусмотреть различные варианты неустоек в виде пеней и штрафов. Например:

• проценты за нарушение сроков внесения лизинговых платежей;
• пени за нарушение сроков страхования, если эта обязанность возложена на арендатора;
• штраф за порчу переданного актива или его нецелевое использование;
• неустойка за несвоевременный возврат предмета лизинга.

Условие о неустойке должно быть обязательно зафиксировано в договоре.

Преимущества и недостатки лизинга

Ниже в таблице мы собрали основные преимущества и недостатки лизинга как финансового инструмента.

Закрытие договора лизинга

Обычно договор лизинга закрывают после окончания его срока и исполнения сторонами всех обязательств. Само по себе окончание срока не прекращает задолженность и не освобождает стороны от ответственности за допущенные нарушения.

Важный вопрос при закрытии договора — дальнейшая судьба актива. Если договором был предусмотрен выкуп, то арендатор обязан внести выкупной платеж и принять имущество в собственности. Если выкуп не прописан, то лизингополучатель обязан вернуть актив лизинговой компании.

При закрытии договора лизинга стороны обычно проводят сверку взаиморасчетов. Это помогает проверить состояние взаиморасчетов и зафиксировать задолженность, если она есть.

Бухгалтерский учет при завершении договора зависит от его условий и от того, как аренда учитывалась изначально. При выкупе завершают расчеты по аренде и продолжают учитывать имущество уже как собственный актив. При возврате имущества прекращают учитывать право пользования активом и обязательство по аренде. Конкретный порядок учета определяют по ФСБУ 25/2018.

Досрочное расторжение договора лизинга

Лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, если имущество не передано ему в установленный контрактом срок. Если конкретный срок в договоре не установлен, то потребовать расторжения можно, если актив не передан в разумный срок. Однако это возможно, только если просрочка произошла по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель (п. 2 ст. 668 ГК РФ).

Лизингодатель также вправе требовать досрочного расторжения договора и возврата имущества в случаях, установленных законом и договором лизинга. Например, при неоднократном нарушении сроков внесения лизинговых платежей.

Сделка может быть расторгнута по соглашению сторон, в одностороннем порядке или по решению суда.

Споры по договорам лизинга

Споры по договорам лизинга решаются путем переговоров, а при недостижении согласия — через суд. Споры между организациями и ИП, связанные с предпринимательской деятельностью, обычно рассматривает арбитражный суд по адресу ответчика. Однако лизинговым договором может быть предусмотрена и иная подсудность.

Некоторые лизинговые компании предлагают лизинг физическим лицам. Если лизингополучатель не является ИП, спор обычно рассматривает суд общей юрисдикции.

Коротко о главном

Лизинг — это инструмент для покупки или получения в аренду имущества без отвлечения собственных оборотных средств. Он имеет свои преимущества и недостатки. Помните, что в общем случае за выбор предмета лизинга и продавца отвечает лизингополучатель. Не забывайте, что:

• лизинг бывает с выкупом имущества и без;
• лизингополучатель может предъявлять свои требования, в том числе по качеству и комплектности, напрямую к продавцу;
• можно продать собственный актив и тут же взять его в лизинг — это обратный лизинг, инструмент для пополнения оборотных средств;
• деятельность лизинговых компаний не подлежит лицензированию, но они обязаны встать на учет в Росфинмониторинге;
• договор лизинга может быть как двусторонний, так и трехсторонний;
• для недвижимости в предусмотренных законом случаях регистрируют договор и обременение в ЕГРН, а автомобили и самоходную технику ставят на учет в ГИБДД или Гостехнадзоре.

Автор: Михаил Кобрин, эксперт по финансовому контролю, банкротству и оценке бизнеса