Как избежать «эффекта дела Долиной» при покупке квартиры

«Эффект дела Долиной» — новый риск при покупке квартиры в 2025 — 2026 годах. Ключевая его особенность в том, что добросовестный покупатель может остаться и без денег, и без купленного жилья. Как обезопасить себя от этого, и в чем суть «эффекта дела Долиной», расскажем далее.

В чем суть «эффекта дела Долиной»

Эффект получил такое название из-за громкого судебного спора, начавшегося в июне 2024 года. Лариса Долина продала свою квартиру в Хамовниках Полине Лурье, а спустя некоторое время через суд признала сделку купли-продажи недействительной и вернула недвижимость себе. Такую схему сейчас называют «схемой Долиной» или «бабушкиной схемой».

Мотивировала это Лариса Долина тем, что действовала под влиянием заблуждения. До заключения сделки неизвестные «сотрудники спецслужб» связались с артисткой и убедили ее продать квартиру, а вырученные деньги и накопления перевести на безопасный счет.

Разумеется никаких безопасных счетов, как и «спецслужб» не было. Средства, полученные от продажи, ушли мошенникам. В результате Долина осталась без денег и без квартиры в Хамовниках.

Осознав, что она стала жертвой злоумышленников, артистка обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной. Основной довод — сделка совершена под влиянием заблуждения.

Суды трех инстанций поддержали Долину. Полина Лурье, несмотря на то, что она была добросовестным покупателем, рисковала остаться без купленной квартиры и без уплаченных за нее денег. Более того, ни один из судов не обязал артистку вернуть уплаченные за квартиру деньги, их предложили взыскивать с мошенников. Такой вывод судов вызвал широкий общественный резонанс. Точку в споре поставил Верховный Суд. Решения судов трех инстанций были отменены, а право собственности было признано за Лурье.

Схема

Несмотря на то, что ВС РФ, казалось бы, поставил точку в данном вопросе, судебная практика, сформированная судами трех предыдущих инстанций, породила тот самый «эффект дела Долиной». Некоторые продавцы, в первую очередь пожилого возраста, стали оспаривать сделки по купле-продажи квартир, мотивируя это тем, что совершали их в состоянии заблуждения.

Схема довольно простая, и ее можно описать в нескольких пунктах:

1. Продавец, обычно пожилой человек, выставляет квартиру на продажу. Цена рыночная или ниже, продажа — срочная.
2. Продавец и добросовестный покупатель заключают сделку купли-продажи. Все происходит стандартно: покупатель осматривает квартиру, подписывает договор, проводит оплату и регистрирует право собственности в Росреестре.
3. Продавец обращается в полицию и заявляет, что продал недвижимость под влиянием заблуждения. Ключевой довод — он не отдавал себе отчет в своих действиях и его обманули.
4. Продавец обращается в суд и требует признать сделку купли-продажи недействительной, ссылаясь на «порок воли» и ст. 177, 178 или 179 ГК РФ.

Чаще всего в «схеме Долиной» участвуют пожилые люди, потому что они относятся к наименее защищенной социальной группе. Из-за этого суды чаще принимают решение в их пользу.

Если продавец соберет достаточно доказательств своего заблуждения, то для покупателя есть риск, что суд сочтет более убедительными доводы продавца. В таком случае квартиру придется вернуть, а вот свои деньги добросовестный покупатель скорее всего уже не увидит.

Основная проблема в том, что в подобных спорах покупателю сложно доказать, что продавец действовал по своей воле и не находился под влиянием мошенников. Даже видеозапись процесса подписания договора и передачи денег — это не залог безопасности.

Кому выгодна такая схема

«Эффект дела Долиной» выгоден мошенникам и недобросовестным продавцам. Идея довольно простая — злоумышленнику нужно найти пенсионера с квартирой, убедить ее продать и перевести деньги на «безопасный счет», а затем оспорить сделку через суд. В итоге мошенник получает деньги, а пожилой человек остается с квартирой. В проигрыше только добросовестный покупатель — у него нет ни недвижимости, ни денег.

Формально покупатель может через суд взыскать деньги за квартиру с продавца. Но, так как это пенсионер, а все деньги уже переданы мошенникам, шансы на возврат всей суммы будут минимальными.

Последствия «эффекта дела Долиной»

Из-за сформировавшейся судебной практики количество споров о возврате квартир выросло. В СМИ часто стали освещать подобные инциденты, и из-за этого в обществе сложилось мнение, что недвижимость всегда возвращают обманутым пенсионерам. Отсюда и рост недоверия ко вторичному рынку и продавцам пожилого возраста в частности.

На самом деле это не так. Есть судебная практика, когда суды вставали на сторону добросовестных покупателей. Но несмотря на это «эффект дела Долиной» сильно изменил рынок недвижимости в России.

1. Упал интерес ко вторичному жилью, особенно принадлежащему пенсионерам. Большая часть покупателей ушла на первичный рынок — там такая схема не сработает.
2. Повысился спрос на услуги нотариусов по заверению договоров купли-продажи квартир. Так будущие собственники пытаются обезопасить себя от возможных рисков.
3. Назрели масштабные законодательные изменения. Власти увидели, что текущее законодательство в полной мере не защищает добросовестных покупателей. В результате чего ожидаются правки для защиты их прав и интересов.

Сколько пострадавших

Оговоримся, что «схемы Долиной» на российском рынке единично наблюдали и ранее. Однако именно после громкого дела, связанного с артисткой, активность мошенников в этой сфере возросла. Конкретной статистики о количестве пострадавших покупателей в настоящий момент нет. Согласно одним источникам от «схемы Долиной» в 2025 году пострадало около 3 000 семей, а по другим данным — около 200 семей.

Реакция власти

«Дело Долиной» вызвало широкий общественный резонанс. Неожиданные решения судов трех инстанций показали несовершенство текущего законодательства.

Поэтому 20 ноября 2025 года Комитет по строительству и ЖКХ провел в Государственной думе круглый стол на тему борьбы с мошенничеством на рынке недвижимости. Участие принимали представители ВС РФ, МВД, Росреестра, Нотариальной палаты, риэлторских сообществ и так далее. В рамках этого мероприятия была разработана дорожная карта. В частности предложили:

• прописать в ст. 177 ГК РФ невозможность признания сделки с жильем недействительной, если покупатель был добросовестным;
• конкретизировать, что относится к продаже «под влиянием заблуждения» в ст. 178 и 179 ГК РФ;
• повысить качество проверки нотариусами правомочности сторон сделки;
• внедрить в Росреестр при регистрации сделок с недвижимостью механизм «второй руки», то есть право собственности на квартиру перейдет только в том случае, если сделку одобрит уполномоченное продавцом лицо, например, родственник;
• предусмотреть механизм «безопасных расчетов» при покупке квартир у пенсионеров — деньги покупателя будут заморожены на 30 дней, пока профильные службы будут разъяснять пенсионеру последствия заключаемого договора купли-продажи;
• внедрить приоритетный возврат денег покупателю — то есть квартиру вернут продавцу лишь после того, как он вернет все деньги покупателю;
• ограничить возможность покупки квартир за наличный расчет.

Что говорит закон

В части «эффекта дела Долиной» закон не совершенен. ГК РФ действительно дает продавцу право обратиться с иском о признании сделки недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения. Добросовестные покупатели практически не защищены от этих рисков. Более того, в ГК РФ нет четких критериев «добросовестности» для покупателей и «заблуждения» для продавцов.

Решение суда

Верховный суд РФ поставил точку в споре по делу Ларисы Долиной. Ключевые выводы следующие:

• заблуждение артистки о том, что она продает квартиру фиктивно, только лишь для вида — не является основанием для признания сделки недействительной в соответствии с п. 3 ст. 178 ГК РФ;
• артистка, имея большой опыт купли-продажи недвижимости, должна была осознавать правовые последствия договора купли-продажи;
• суд не установил недобросовестных действий со стороны покупателя.

Решение ВС РФ содержит и другие правоприменительные выводы. Рекомендуем ознакомиться, если планируете покупать или продавать недвижимость.

Полный текст определения ВС РФ по делу № 5-КГ25-174-К2 от 16 декабря 2025 года доступен по ссылке.

Защищает ли титульное страхование от «эффекта дела Долиной»

Титульное страхование гарантирует покупателю компенсацию, если сделка купли-продажи недвижимости будет признана недействительной. Очень часто титул страхуют при оформлении ипотеки.

Титульное страхование — это защита права собственности на недвижимость (титула) от риска его утраты.

По своей сути титульное страхование должно защитить покупателя от «эффекта дела Долиной». Но важно читать мелкий шрифт и условия договора. Есть риск, что признание судом сделки недействительной из-за того, что продавец действовал под влиянием заблуждения, не будет покрываться страховым полисом. Обращайте внимание на условия страхового полиса, особенно разделы про исключения и форс-мажоры.

Как обезопасить себя от «эффекта дела Долиной»

При покупке недвижимости на вторичке, чтобы не попасть на «бабушкину схему», рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

• запросите у продавца справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) — это подтвердит его дееспособность;
• заверьте сделку у нотариуса — так будет проще доказать, что продавец действовал по собственной воле;
• проверьте, что у продавца есть еще одно жилье, или он планирует купить новое — так косвенно можно подтвердить добросовестность;
• застрахуйте титул — так, даже при попадании в «схему Долиной», вам удастся получить компенсацию понесенных затрат от страховой, но внимательно читайте условия договора страхования;
• рассчитывайтесь банковским переводом или через аккредитив — это подтвердит вашу добросовестность и обезопасит деньги;
• указывайте в договоре реальную цену сделки — это позволит вернуть через суд полную стоимость недвижимости, если сделку оспорят.

Только лишь справки из ПНД или заверения у нотариуса может быть мало. Нужно комплексно собрать доказательства, подтверждающие, что продавец продает квартиру по собственной воле.

Один из способов защиты для покупателя — это механизм заверения об обстоятельствах в соответствии со ст. 431.2 ГК РФ. В таком случае, если продавец предоставит недостоверную информацию по сделке, то покупатель сможет взыскать убытки и неустойку и даже отказаться от договора.

Как проверить доверенность в Фокусе

Проверить нотариальную и простую письменную доверенность для купли или продажи квартиры можно в Фокусе. Для этого зайдите на главный экран сервиса. Нажмите меню в верхнем правом углу и выберите «Проверка доверенностей»:

Введите данные, которые запросит сервис и через несколько секунд Фокус покажет статус доверенности: действительна она или нет.

Подробнее о проверке доверенностей в Фокусе читайте в статье.

Распространяется ли «эффект дела Долиной» на машины

Да, «схему Долиной» реализуют сейчас и на авторынке. Всегда есть риск того, что продавец автомобиля оспорит сделку, сославшись на свое заблуждение. Схема абсолютно та же, что и с квартирами: продажа — обращение в суд — признание сделки недействительной. Количество таких инцидентов не велико, но периодически встречается в СМИ.

Коротко о главном

Купля-продажа недвижимости всегда сопряжена с рисками. А «дело Долиной» показало, что пока законодательство несовершенно пострадать может даже добросовестный покупатель. Если коротко, то следует помнить:

• «эффект дела Долиной» был и раньше, но его мало упоминали в СМИ;
• если не работать с этим риском покупатель может остаться без квартиры и без денег;
• рассчитывайтесь банковскими переводами или акредитивами, заверяйте договор купли-продажи у нотариуса, запрашивайте у продавца справки о дееспособности — все это поможет подтвердить в суде статус добросовестного покупателя;
• страхуйте титул — даже если суд обяжет вернуть квартиру продавцу, страховая компенсирует затраты на ее покупку, так вы сохраните деньги;
• если все же дошло до суда, опирайтесь на Определение ВС РФ по делу №5-КГ25-174-К2 от 16 декабря 2025 года, оно содержит важные правоприменительные выводы для аналогичных ситуаций.

Автор: Михаил Кобрин